近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么